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プロが企画から完成までフルサポートする企画コンサルティング
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遊休地を使って収益をあげたい。
でも、
『自分の土地には何が適しているのか分からない』
やるのであれば、
『リスクが少なく、リターンが大きい投資をしたい・・・』
まずは
『大手メーカーにお願いしてみようか』
ちょっと待ってください！
間違いはそこから始まっているのです。
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もし、アナタが遊休地の有効活用、既存のアバート・マンションなどの老朽化、または土地を購入して新築などを考えている場合、どこに依頼されますか？
多くの方は、投資をしようとしたとき、大手メーカーや地元の有力工務店などに相談します。 なぜ、大手メーカーや地元の有力工務店などに頼むことを選択するのが間違いなのでしょうか？ それは、建築会社は建てることが仕事だからです。 もし、あなたが住宅を建築されるのであれば ○会社が大きいから ○大手だから安心できる ○地元だとアフターなどがしっかりしている などの理由で決定することをお薦めします。 アパート・マンションの場合も建築会社を決定するときは上記のような理由も必要な条件ではあります。 しかし、目的は建物を完成することではなく、あくまでも建物を建ててそこから収益をあげることなのです。 賃貸事業には税務、法令条の制限、ファイナンス、賃貸市場動向、入居者ニーズ、建築知識、デザイン知識、不動産管理不動産管理などあらゆる面から総合的に判断することが必要です。 総合的に判断することが必要ではありますが、実情はこのようにトータル的に判断できる人は非常に少ないものです。 ほとんどの人のアパート・マンションを建てるときのパターンとして、 あなたが最初に相談を持ちかけるところから始まり、 工務店から付き合いのある不動産業者へ、 または、不動産業者から提携している建築会社へ、 あるいは銀行の担当者から取引先の工務店の社長へ･･･と どうしても、元々付き合いのある業者同士で仕事が進んでいくものです。 このような場合、どうしても、なあなあになってしまい、総合的に事業を総合的に修正できる人がいないのです。 ですから、総合的にさまざまな事業の分野をまとめて修正を行いながら、業者のやりやすい方法ではなく、オーナー様の事業を効果的に運営するプロのサポートが必要になってきます。 このような方は特に賃貸事業ではご注意ください！ ●表面利回りを高くすることだけ考える 表面利回りとは年間総収入／総事業費です。 確かに表面利回りが高いほど、あなたの事業は総事業費を早く回収できます。 ただし、これにはあなたが正しい知識をもっていることが条件となります。 重要なのでもう一度 ただし、あなたが正しい知識を持っていることが条件となります。 表面利回りは年間総収入／総事業費ですから、年間総収入を高くするか、総事業費を安くすれば表面利回りは単純に高くなります。 しかし、 利回りというのはあくまでも入居者がいて成り立っている数字です。 もしも、空室で家賃が入ってこなればこの数字は成り立ちません。 失敗する原因として、この数字だけをあてにして２０年、３０年のローンを組み、支払いができなくなるということが多くあります。 なぜそのようなことが起きるのかと言えば 工務店やメーカーが設定した賃料を鵜呑みにし、自分の建物は競合物件よりもものがいいと錯覚し、相場より高い賃料にしてしまったり… 私はそのような失敗をしているオーナーさんを何人もみてきました。 それと、 とにかく安く建てることに必至で、値切りに値切って工務店に建築させるのもとても危険です。 もしかしたら、あなたの言い値で建築する会社はいるかもしれません。 実際、現状の経営難のピンチを乗り切るために少しでも利益があればやる会社はいます。そのような会社が建築中に倒産したら、完成後、すぐに倒産したらどうなりますか？ 結局、それを負担するのはオーナーさんご自身なのです。 特に価格交渉は建築知識のない人がやると、とんでもないことになります。 価格が下がったことに喜んでいても、その下がった価格分は会社の利益分とは限りません。 仮に工務店やメーカーの営業マンがそのようにあなたに言っていたとしても、あなた自身が理解できなければだいたい質を落としています。 質は落とさず、価格を下げるのは大事なことです。 でも、質を落として価格を下げているのであれば単に自分の不動産の価値をさげているにすぎないのです。 自分はそんなはずはないと思っている人に限って、そういうことがよくあるのです。 ●サブリース、家賃保証だからと安心する よく、地主の方にありがちなケースですが大手メーカーが借りてくれるからと、利回りが低くても進めている人がいます。
アパマンコンサルティングはいったい、いくらなのか？ さて、肝心の費用についてですが、ご依頼の地域や開発規模によって異なりますが、基本的に設計料込みで工事費の５％となります。 もし、あなたが設計事務所などに頼んだ場合はおそらく７％前後はかかります。 しかも、設計会社はあくまでも設計のみです。賃貸経営や資金調達、税務のプロではありませんから、これらの専門的な分野に関しては、あなた自身が勉強するか、税理士や不動産業者にさらに頼まなくてはなりません。 当社のアパマンコンサルティングであれば企画から完成までをフルサポートしていますので、費用は割安になるかと思います。 ５％の費用ですが、このサービスは消費税の還付も含まれています。 建築費の消費税を取り戻せるのです。 つまり、通常の工務店などに発注した場合と比べても、実質のあなたの負担はゼロとなります。 あくまでも、建てることが目的ではなく、賃貸経営で儲けるためのサービスなのです。 しかし、このアパマンコンサルティング制度は、オーナー様と十分な打ち合わせが必要になってきます。 あくまでも、賃貸経営はオーナー様の目的によって、手段も異なってくる為です。 ですから、『金は払うから、全部お前がやれ』とあなたがオーナーとして何もせず、とにかく儲かればいいんだという考えの人のご依頼はうけることはできません。 少々高飛車に聞こえるかもしれませんが、アパ・マン経営成功のためにはオーナーさん自らが学び、実践していく姿勢が賃貸経営成功には不可欠と考えるからです。 今後１年の間に、事業をお考えの方は、是非、アパマンコンサルティング制度の導入をご検討ください。 必ずやあなたの事業が成功するきっかけになるはずです。 ただし、何度も申し上げますが、クオリティー保守のため対応可能な案件は年間ほんの数件が限度になります。本年度対応可能な案件が一杯になりましたら、折角お問い合わせをいただいてもサポートさせていただくことはできなくなります。 もし、当社のアパマンコンサルティング制度の導入を真剣に検討されたいという場合には、 今すぐこちらからお問い合わせください。 あなたのアパ・マン事業のお手伝いができますことを楽しみにしております。  不動産再生ディレクター
追伸 もし、あなたが現在アパート、マンションを企画していて利回りが９％以下、あるいは坪４０万円以上の見積価格なら、まずはご相談ください。 そのまま進めても安定した経営はまずできないでしょう。 しかし、まだコンサルティングを依頼するかどうか決めきれてないという方もいるかもしれません。 確かにどんなサービスなのか？具体的な費用はいくらかかるのか？計画を検討している土地でも事業が成り立つのか？と様々な不安、疑問もあるかと思います。 ですから、そのような方ついてはまず事前相談を受け付けております。こちらからお問い合わせください。 私が直接あなたのお悩みに無料でお答えします。 必ず「儲かる事業が提案できる」とはいえませんが、もしかしたら私とほんの少しの会話が成功へのきっかけになるかもしれません。 ただし、依頼するつもりはないけど参考意見として話を聞きたいだけというのはご遠慮願います。 最近、依頼される前に他社で提案された計画予定の図面や計画書を先に郵送し、内容を見て欲しいという方も多くいらっしゃいます。 やはり、比較するものがないと具体的な話もしづらいですから、そこまでは無料でやらせて頂いております。 ご希望の方は、こちらからお問い合わせください。 |