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Ⅳ．空室アパート再生プロジェクト
平成９年築鉄筋コンクリート１２世帯マンション。 現在１１世帯が空室。つまり、１世帯しか入居していない。 １年ほど前から６２００万円で売り出されていたのだが、現況利回り１％。 さすがにこんな状態では誰も買うはずがありません。 また、数年前から空室のせいで、物件の状態も最悪・・・。 軽く見積もっても１０００万以上の改修工事が必要でした。 そんな誰も買わないボロ物件でしたが、私はこの物件はゼッタイに化けると思ったのです。 なぜかと言うと・・・ ①見た目は悪いが、ほったらかしにしているだけで単に汚いだけである。 ②鉄筋コンクリートで築浅であった。 ③ ３ＬＤＫ７４㎡と十分な広さがあった。 ④駐車場は各１台分しかなかったが、前面スペースには余裕があり２台にすることができる。 ⑤専用物置、駐輪場など付帯設備がしっかりしている。 ⑤ 地域的には郊外であるが、近隣調査の上では賃料を改定すれば入居できると思った。 ⑥ 空室の原因は物件の問題ではなく、大家としての事情が大きい。 ⑦ 物件価格６２００万円でありながら、固定資産税評価額が１億１千万円であった。 ⑧ 土地の時価評価を見たとき、５０００万円以上の価値があった。 などなど・・・
こういった誰も見向きもしないボロ物件でしたが、私は交渉の末５５００万円で買うことにしたのです。 |
購入後、まず最初に手をつけたのは改修工事です。この物件を再生するために必要な工事を挙げてみると・・・
▼外壁、ベランダ床防水などは塗装が剥がれ、全面塗装が必要。
▼室内は退去したままの状態で、全室クロスの張替えが必要。
▼和室の畳は全室交換が必要。
▼居室には照明器具が設置されておらず、全室に器具の設置。
▼インターフォンを全室分テレビモニタ付に交換。
▼水道配管は凍結、器具等の損傷により、配管工事が必要。
▼給湯器の故障により、全室分交換。
▼べランダの仕切り壁、手すり損傷により、補修が必要。
▼駐車場を２台確保するために、車止めの撤去及び、移設工事が必要。
▼最終的に全室内のクリーニング工事が必要。
以上を最初に見積もりした時点では、１４００万円の工事価格。
それを７００万円以内にするために、各業者と交渉を始めることにしました。
| 当初見積額 | 最終見積額 | 削減額(％) | |
|---|---|---|---|
| 塗装工事 | 3,500,000 | 2,000,000 | -1,500,000 |
| 内装工事 | 2,450,000 | 1,000,000 | -1,450,000 |
| 畳工事 | 218,000 | 190,000 | -28,000 |
| 電気工事 | 900,000 | 678,000 | -222,000 |
| 設備工事 | 7,000,000 | 2,000,000 | -5,000,000 |
| サッシ工事 | 290,000 | 110,000 | -180,000 |
| 外構工事 | 360,000 | 180,000 | -180,000 |
| クリーニング工事 | 250,000 | 110,000 | -140,000 |
| 合 計 | 14,750,000 | 6,078,000 | -8,672,000 |
削減方法については、分離発注と材料支給にしたことが効果としては大きいですが、すべての単価をこちらで裏を取っていることも交渉には役立ちます。
具体的な削減方法については、『素人でも２０％安く建築できる！減築投資法セミナー』で公開しております。
ご興味のある方は、こちらを除いてみてください。
予算内に収まったことにより、さっそく工事をスタート。
全体の工事期間は３週間を予定し、業者の手配業務も私がやることにしました。
同時に不動産業者へ入居者募集の依頼です。
今回の物件は地域としては初めて所有するので、今までの業者では対応ができません。
そのため、まずは募集に協力してくれる業者探しから始めました。
業者探しは地域の不動産情報誌を見て決めます。
物件掲載数が多いこと！休日が土日でないこと！ＨＰがきちんと整備されていること！会社の場所が集客しやすい立地であること！こういった条件をもとに大手、地元の業者さんを１０社ほど選び、会社訪問です。
訪問時は自分でつくった物件資料を持参しました。
ただ、お願いしたとしても、積極的に紹介してくれるとも限りません。
その中でも数社を厳選し、毎週状況を電話＆ＦＡＸすることにしました。
見た目が変わるだけで、ここまでイメージが変わります。
色は汚れが目立たないように、濃い目の色をチョイス。モダンっぽさを出すため部分的に赤色を使ってみました。
月別契約数
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当初、計画時は７月中の満室を目標にしていたのですが、最初は出だしが悪く少し焦りました（汗 どうやら、３月の転勤族の方々には場所的に難しい部分もあったようで、６月までには入りますよという各担当者さんの言葉を信じ待ってみることにしたのですが、ズバリ的中！ |
業者契約数
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１０社ほどに毎週ＦＡＸ、メールで進捗状況をお知らせしたのですが、そのうち反応があるのはこの４社だけでした。中には同じ会社内で競合になったりと、ちょっとしたアクシデントもありましたが、集客があるところは決めてくれますね。この地域はこの４社でほぼ独占しているような感じです。 |
詳しいリーシングの方法については、私の青い本、緑の本で紹介していますのでそちらを参考にされてください。
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